Dans un contexte où l’accession à la propriété se révèle de plus en plus ardue en France, les enjeux écologiques et sociétaux de l’immobilier ne doivent pas être négligés. En effet, le nombre de primo-accédants a connu une baisse de 14% entre 2006 et 2018 (source : statista.com), et les obstacles à l’achat immobilier persistent, notamment des prix trop élevés ou un apport personnel insuffisant. Cet article se propose de déchiffrer ces défis tout en soulignant l’urgence d’intégrer une dimension écologique et durable dans nos choix immobiliers. Une exploration passionnante au cœur des dilemmes de l’immobilier contemporain !
Le Bail réel solidaire (BRS) : qu’est-ce que c’est ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une initiative innovante qui offre une solution abordable pour devenir propriétaire d’un logement neuf dans les zones tendues. Ce dispositif, mis en place en 2016 et créé par la loi ALUR en 2015, a pour particularité de dissocier la propriété du bâti (le logement) et celle du foncier (le terrain). Cette distinction contribue à rendre l’accession à la propriété plus abordable, en particulier dans les zones où la demande de logements est forte et les prix élevés.
- En savoir plus sur le dispositif BRS
Acheter en BRS : comment ça marche ?
Le fonctionnement du BRS est simple : en tant qu’acquéreur, vous achetez uniquement le logement, tandis que le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour un loyer modique. La durée du bail réel solidaire est généralement comprise entre 18 et 99 ans. L’OFS n’étant propriétaire que du terrain, vous n’achetez donc que la structure du logement, ce qui permet de réaliser des économies significatives, de l’ordre de 20 % à 40 %, selon le secteur géographique.
Focus sur le rôle de l’OFS
Le rôle de l’OFS consiste à porter le bail. Il s’agit d’un organisme agréé, sans but lucratif, qui détient le terrain et le loue à un loyer modéré aux acquéreurs du bâti. Selon l’association Foncier Solidaire de France, qui fédère les OFS au niveau national, il y avait 52 OFS agréés à ce jour en France, et plus de 9 200 logements livrés ou en cours de livraison en BRS en 2024 !
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif BRS ?
Le BRS est applicable dans les zones tendues du territoire, où la demande de logements est supérieure à l’offre et où les prix sont élevés. Ces zones sont classées en A, A bis, B1, B2 ou C :
- Zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, les agglomérations des villes de Lille, Lyon, Marseille et Montpellier.
- Zone B : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants et départements d’Outre-mer.
- Zone C : le reste du territoire.
Pour pouvoir accéder à un logement via le BRS, vous devez respecter certaines conditions, notamment des plafonds de ressources (basé sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2) qui varient en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.
Plafond 2023 en zone A :
- 1 personne : 35 515 €
- 2 personnes : 49 720 €
- 3 personnes : 56 825 €
- 4 personnes : 64 638 €
- 5 personnes et plus : 73 732 €
Plafond 2023 en zones B et C :
- 1 personne : 26 921 €
- 2 personnes : 35 899 €
- 3 personnes : 41 525 €
- 4 personnes : 46 014 €
- 5 personnes et plus : 50 489 €
Le logement acquis doit être utilisé comme résidence principale et ne peut pas être revendu librement.
En cas de revente, l’OFS dispose d’une garantie de rachat du logement et peut le proposer à un autre ménage éligible au BRS. Ce dispositif assure donc une certaine pérennité de l’accession à la propriété pour les ménages à faibles revenus.
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?
Le BRS offre de nombreux avantages pour les personnes qui souhaitent accéder à la propriété. Parmi ceux-ci, on peut citer :
- une économie significative sur le prix d’achat du logement,
- une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%,
- la possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro (PTZ),
- une garantie de rachat du logement par l’OFS,
- un loyer faible du terrain indexé sur l’indice IRL,
- un abattement de taxe foncière pouvant aller de 30% à 100% (uniquement dans certaines collectivités).
Le BRS favorise-t-il vraiment l’habitat participatif et écologique ?
Des critères environnementaux exigeants
L’un des principaux atouts du BRS est qu’il impose des critères environnementaux stricts pour tous les projets de construction. Ces critères, définis dans la lignée des objectifs du ministère de l’Écologie, peuvent concerner la performance énergétique des bâtiments, le choix des matériaux de construction (bois, paille, chanvre…), la proximité des transports en commun, etc.
A titre d’exemple, l’accent est mis sur la performance énergétique des bâtiments, avec un objectif de réduire de 50% la consommation énergétique d’ici 2030.
Cette exigence garantit que les logements construits dans le cadre du BRS soient non seulement abordables, mais aussi respectueux de l’environnement. En ce sens, le BRS est un acteur majeur de la transition écologique dans le secteur du logement.
Le développement d’un habitat participatif
Le BRS favorise l’habitat participatif, en encourageant la création d’espaces partagés et d’équipements mutualisés.. Ces espaces peuvent être utilisés pour diverses activités communautaires, favorisant ainsi la cohésion sociale. De plus, ces équipements mutualisés permettent de réduire l’empreinte écologique de chaque résident, contribuant ainsi à renforcer la dimension écologique du projet.
Par exemple, des jardins communautaires ou des ateliers de bricolage partagés peuvent être mis en place, favorisant une consommation responsable et réduite. Cela renforce la dimension écologique du projet, en diminuant l’empreinte carbone et en favorisant des modes de vie plus durables et respectueux de l’environnement.
Favoriser la mixité sociale
Le BRS a pour objectif de favoriser la mixité sociale et intergénérationnelle. Cela est réalisé en plafonnant les prix de vente des logements et en garantissant leur pérennité dans le parc social ou intermédiaire. Cette mesure assure que les logements restent abordables pour les ménages modestes, tout en permettant à des personnes de différentes générations et de différents milieux sociaux de cohabiter dans le même projet.
En 2019, le parc de logement social représentait 17% du parc total de logements en France, soit environ 4,7 millions de logements. Le BRS s’inscrit dans cette démarche d’accessibilité, favorisant une diversité sociale et générationnelle bénéfique pour la cohésion de la société.
Implication des habitants dans la gouvernance
Le BRS implique les futurs habitants dès la conception du projet. Il leur donne un rôle actif dans la gouvernance et la gestion du BRS. En 2017, le nombre de projets d’habitat participatif a augmenté de 15%, démontrant un intérêt croissant des français pour ce type de logement. L’implication des résidents favorise un sentiment d’appropriation et de responsabilité envers le projet, contribuant à sa réussite et à sa pérennité.
Bien que très restrictif au vu de ses conditions d’accès (limite de revenu, zones géographiques limitée à des grandes métropoles), le BRS semble être un outil efficace pour promouvoir l’habitat participatif et écologique. Il impose des normes environnementales strictes, encourage la création d’espaces partagés et d’équipements mutualisés, favorise la mixité sociale et implique les futurs résidents dans la gouvernance du projet.